Condomínio Sítio das Rosas Guararema: chácaras e terrenos amplos | Ipê Imóveis

Por Ipê Imóveis Guararema · CRECI 042.848-J · Atualizado em maio de 2026

Enquanto o mercado imobiliário de Guararema se concentra nos condomínios próximos ao centro, o Sítio das Rosas oferece algo diferente: o espaço de uma chácara com a segurança de um condomínio fechado. Localizado no bairro Lambari, zona rural do município, o empreendimento atrai quem busca terrenos generosos, silêncio e um estilo de vida mais conectado à terra. Se você está considerando morar em Guararema em um ritmo mais espaçoso, este guia é para você.

---

O que é o Condomínio Sítio das Rosas?

O Residencial Sítio das Rosas é um condomínio fechado de perfil rural/residencial situado no bairro Lambari, uma das regiões de maior extensão territorial de Guararema. O nome não é figurativo: muitos lotes preservam roseiras e outras espécies ornamentais do período em que a área era uma propriedade rural produtiva.

O empreendimento se destaca por oferecer lotes que vão de 744 m² a mais de 4.000 m² — metragens que simplesmente não existem em condomínios mais próximos do centro, como o Alpes de Guararema (onde o lote mínimo é de 1.000 m² e raramente passam de 2.000 m²). Para uma visão completa das opções, veja nosso guia de condomínios em Guararema.

---

Localização e acesso

O Sítio das Rosas está no bairro Lambari, a aproximadamente 10 a 12 km do centro de Guararema. A localização mais afastada é, ao mesmo tempo, a principal vantagem e o principal ponto de atenção para quem considera o empreendimento.

Distâncias relevantes:

O acesso é feito por estradas vicinais pavimentadas. A proximidade com a Rodovia Presidente Dutra (apenas 8 km) é estratégica para quem precisa acessar São Paulo ou o Vale do Paraíba com frequência. Para quem prioriza qualidade de vida em Guararema em detrimento da proximidade imediata do centro, o Sítio das Rosas é uma alternativa consistentemente procurada.

---

Infraestrutura e lazer

O Sítio das Rosas opera com uma infraestrutura adequada ao seu porte e perfil:

• Portaria 24 horas com controle de acesso
• Ruas internas pavimentadas com drenagem pluvial
• Iluminação pública nas vias principais
• Rede elétrica dimensionada para propriedades de grande porte
• Poço artesiano comunitário com tratamento de água
• Áreas verdes preservadas — estima-se que mais de 40% da área total do condomínio seja cobertura vegetal nativa

O lazer no Sítio das Rosas é pautado pela natureza. Não há clube, piscina coletiva ou quadras — a proposta é que cada família desenvolva seu próprio espaço de lazer dentro do lote. Essa filosofia atrai especificamente compradores que valorizam autonomia e privacidade, e preferem investir em piscina e área gourmet particulares a rachar custos de manutenção de equipamentos coletivos que podem ficar ociosos.

---

Perfil dos imóveis e faixa de preço

Terrenos

Casas e chácaras

O preço por metro quadrado no Sítio das Rosas está entre os mais acessíveis para condomínios fechados em Guararema. Essa relação custo-benefício atrai especialmente compradores que desejam espaço — muito espaço — sem o ticket milionário de empreendimentos como a Estância Guararema ou o Vila Gaia.

Para efeito de comparação, um terreno de 2.000 m² no Sítio das Rosas custa aproximadamente o mesmo que um terreno de 600 m² no Águas do Paraíba. A diferença de metragem é de mais de 3 vezes para o mesmo investimento.

---

Perfil dos moradores

O Sítio das Rosas é particularmente atrativo para:

• Famílias que buscam segunda residência — casais que mantêm apartamento em São Paulo e querem um refúgio de fim de semana com piscina, churrasqueira e muito verde. O condomínio fechado garante que a propriedade fique segura durante a semana, quando está vazia
• Aposentados que querem cultivar — lotes de 2.000+ m² permitem horta, pomar e jardim em escala generosa. Muitos moradores mantêm produção de orgânicos para consumo próprio
• Amantes de animais — o espaço amplo comporta múltiplos cães de grande porte, cavalos (mediante aprovação condominial) e outros animais que simplesmente não caberiam em lotes urbanos
• Construtores e investidores — terrenos subdivididos em condomínio fechado com preço de entrada acessível são um ativo de baixo risco. Veja mais sobre investimento imobiliário em Guararema
• Famílias com perfil autossuficiente — quem valoriza produzir o próprio alimento, captar água da chuva e eventualmente instalar energia solar encontra no Sítio das Rosas as condições ideais. Lotes amplos permitem sistemas fotovoltaicos de grande porte, reduzindo ou zerando a conta de luz

---

Comparativo: Sítio das Rosas vs outras chácaras da região

A principal vantagem do Sítio das Rosas sobre uma chácara avulsa é a segurança como serviço coletivo. Contratar segurança privada 24 horas para uma propriedade rural isolada custa pelo menos R$ 6.000 por mês (um vigilante por turno). No Sítio das Rosas, o custo da segurança é diluído entre todos os lotes, reduzindo o valor individual para cerca de R$ 400 a R$ 600.

---

O que considerar antes de comprar

• Distância do centro — A 11 km do centro, ir à padaria não é uma caminhada. Você precisará de carro para absolutamente tudo. Isso é um pró para quem busca isolamento, mas um contra para quem gosta da conveniência urbana
• Custo de construção — Construir em terreno grande é mais caro não apenas pela metragem, mas pela infraestrutura necessária: muro de divisa, portão automatizado, poço artesiano complementar (opcional), projetos de drenagem e paisagismo. Reserve pelo menos 15% a mais no orçamento de obra em relação a um lote urbano padrão
• Sinal de celular — A topografia do Lambari pode gerar zonas de sombra para sinal de telefonia móvel. Verifique a cobertura da sua operadora no lote específico antes de fechar negócio. Antenas de reforço de sinal são uma solução viável (custo: ~R$ 2.000)
• Internet — A fibra óptica está presente nas vias principais do condomínio, mas confirme a disponibilidade no lote de interesse. Alternativas via rádio (provedores locais) também funcionam bem na região
• Documentação rural — Lotes em área originalmente rural podem ter matrícula com características específicas (ITR em vez de IPTU, reserva legal averbada). Um advogado imobiliário deve revisar a documentação — a Ipê Imóveis Guararema auxilia nessa análise

---

Perguntas frequentes

1. O Sítio das Rosas aceita financiamento?

Sim, para imóveis regularizados. Alguns lotes mais antigos podem ter documentação pendente de atualização cadastral, mas a maioria já está plenamente regularizada. Nossa equipe verifica a situação documental de cada imóvel antes de apresentá-lo ao comprador.

2. Posso criar animais de grande porte (cavalos, por exemplo)?

O regulamento interno permite animais de estimação e de pequeno porte sem restrições. Para equinos e outros animais de grande porte, é necessária aprovação da administração do condomínio, que avalia o impacto na vizinhança. Vários lotes já possuem estrutura para baias.

3. Há água encanada ou depende de poço?

O condomínio possui poço artesiano comunitário com sistema de tratamento e distribuição para todos os lotes. Muitos proprietários também perfuram poço próprio como redundância — especialmente aqueles com grande área de jardim ou piscina.

4. Como é a estrada de acesso em dias de chuva?

O acesso principal a partir da Dutra é asfaltado. O trecho final, dentro do bairro Lambari, é de terra batida em boas condições de conservação. Em temporais muito fortes, pode haver pontos de lama, mas a prefeitura realiza manutenção periódica. Veículos com tração 4x4 ou suspensão elevada são recomendados, embora não sejam obrigatórios.

5. O condomínio está em expansão?

Sim. O Sítio das Rosas ainda conta com lotes disponíveis para venda em diferentes estágios de infraestrutura. Isso representa oportunidade para quem deseja adquirir agora e construir no futuro, aproveitando o preço atual antes que a ocupação total valorize o metro quadrado. Para entender melhor essa dinâmica, leia nosso guia sobre valorização dos imóveis em Guararema.

---

O Sítio das Rosas ocupa um nicho claro e valioso no mercado imobiliário de Guararema: é para quem quer o espaço de uma chácara com a segurança de um condomínio, sem pagar o preço premium dos empreendimentos centrais. A distância do centro é real e deve ser considerada — mas para o público certo, é exatamente essa distância que garante o sossego.

A Ipê Imóveis Guararema tem lotes e casas disponíveis no Sítio das Rosas em diferentes faixas de preço. Fale conosco para conhecer as opções e agendar uma visita.